华润置地[简介 最新动态]试图在前海演绎“深圳速度”。
12月7日，华润置地宣布旗下综合体项目华润前海中心正式动工。这距离其以创深圳总价地王纪录拿地才刚刚过去三个多月。
这个规划建筑面积50.3万平方米，总投资约200亿元的项目延续了华润置地2010年以来采用的高周转战略。得益于这一战略，华润置地销售额持续上升，截至今年11月已销售624亿元，提前完成全年销售目标。
不过，对于一直鼓吹运行独特的“差异化生意模式”的华润置地而言，对扩大规模和提升业绩大有裨益的高周转，与其发展模式的兼容性却存在考验。
一个不容忽视的事实是，华润置地的利润率连续下滑。据2013年中期业绩，其上半年毛利率继续下降到31.4%。
一位熟悉华润置地的人士分析称，“两三年前拿下的大批三四线城市项目，拖累了利润率。”三四线城市的快速扩张，必然要求提高周转率，更值得思考的是，三四线城市的布局是否能发挥华润置地这种“持有物业+住宅开发+增值服务”的真正功效。
速度与规模取舍
2010年，针对过快上涨的房价，国务院出台了“国十条”、“国十一条”调控政策。在一二线城市严格执行限购、限贷的背景下，华润置地加大了对三四线城市布局。华润置地在这一年新进入扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博等9个三四线城市。2011年，华润置地新进入南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照8个城市，除了南京外，也都为三四线城市。这一布局策略给如今毛利率的下降埋下了伏笔。
在加速扩张的同时，华润置地提出了高周转思路。
据华润置地的高管对外透露，以往的开发项目中，从拿地到开盘几乎都要一年以上时间，而2011年，华润置地绝大部分项目仅控制在一年以内。在台州、淄博的项目从拿地到开盘仅用了6个月，唐山项目仅用了8个月。
布局三四线城市，追求高周转的背后现实是，华润置地的毛利率近年持续下降。
据华润置地财报，该公司毛利率由2011年的39.5%下降为2012年底的36.9%，这也是华润置地2007年上市后毛利率首次出现下降。2013年中期业绩报告显示，今年上半年毛利率继续下降到31.4%。
对此，华润方面认为，2013年中期，华润置地的确存在毛利率下降的现象，但2013年毛利率下降是整个房地产整个行业的现象，华润置地毛利率2013年仍高于行业平均水平。
在给中国房地产报的书面回复中，华润置地称毛利率下降一方面是受地价、人工成本上升、主要建筑材料成本上升的影响。另一方面，2013年结算毛利率主要反映2011年和2012年销售价格下降的影响，以及受宏观经济及政策形势影响。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，华润置地目前正处于投资型的商业地产发展阶段。这是借产业联动、品牌复制与资金扩张等因素而展开的运作模式。类似万象城[最新消息 价格 户型 点评]对于城市、地块选择的要求比较高。
一位华润内部人士则表示，“一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业，会考虑全部持有。一些具有潜力但不太成熟悉的物业会部分持有。”针对利润率下滑，华润置地给出了应对之策：将资源向一线和主要二线城市相对倾斜，以在现有城市深耕细作为主、审慎适度进入新城市为基本原则，继续低成本增持新的土地储备。
差异化生意模式之惑
华润置地的官网首页高调地挂着“差异化生意模式”，声称“持有物业+住宅开发+增值服务”是其生意模式和战略。“相当于打造了一个全产业链。”一位分析人士指出。
华润置地快速成长的独有捷径是华润集团的“孵化模式”。
过去几年，华润集团通过前期先购买和持有土地，待项目发展成熟后，再按照市场价格注入到上市公司的这种“孵化战略”模式，给华润置地的发展形成了巨大的推力。
据公开资料统计，截至2012年底，华润集团对华润置地进行了9次资产注入，涉及的资产总金额高达404亿港元，但华润置地为此支付对价的现金部分不到100亿港元，其余主要通过向集团配股完成。通过9次资产注入，华润置地增加超过2000万平方米土地储备。
值得一提的是差异化模式中的持有物业模式。其中万象城更是拥有较高知名度，且开始布局全国。这一方面成就了华润置地在商业地产的显赫声名，另一方面，这种持“只租不售、100％持有”的开发模式，需要庞大的开发资金、漫长的开发周期，更需要全面的运营水平，还有巨额的风险成本。
盛富资本及协纵国际总裁黄立冲认为，华润置地和新鸿基的模式相似，都要求开发的地点有很强的购买力，走高端，对城市规模、人员的富裕程度、有钱人的比例要比较高，才能支撑高端地产的概念。在北、上、广和比较富裕的二线城市可以做这一点。
而自2010年开始，华润置地在扩张中，大举布局三四线城市无疑给其独特模式带来了考验。
严跃进认为，区位定位上，重点二三线城市面临部分商业地产泡沫化的风险，因此华润置地必须加强此类产品的去化。而对于重点城市复兴的板块，仍值得进入。
现在，各地都有比较大的商业地产的投入，这意味着华润置地会有比较多的竞争者。当年华润在深圳的万象城做得比较成功，属于早期，竞争对手相对较少，能实现较高的毛利和利润。未来，在复制过程中，竞争对手增多，资源相对稀缺，对资金的要求也会更高。“复制速度和复制模式是有限的。”黄立冲说。
本报获悉，鉴于商业地产对于资金的巨大需求，华润置地也在积极寻求合作开发，目前已经与新鸿基合作开发杭州万象城，与GIC（新加坡政府投资公司）合作开发南宁万象城。
根据华润置地的数据，从2004年12月第一个万象城——深圳万象城开业至今，陆续已有杭州、沈阳、成都、南宁共5个万象城以及北京五彩城投入运营。
今年11月，经过梳理之后的华润置地发布了“万象城”和“五彩城”两条商业产品线在全国的布局，提出了成为中国“零售物业领导者”的战略目标，并乐观预计到2017年底在全国将有40个综合体商业项目投入运营。
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